房地产新开工不容乐观 水泥需求端的冲击或刚刚开始

水泥是典型的周期性行业，其发展态势与宏观经济及固定资产投资走势密切相关。从国外发展经验来看。经济进入高速增长阶段时候，伴随着以基础设施建设和房地产投资为主的固定资产投资增长，水泥需求快速增长，进而带来整个行业的繁荣。
改革开放以来，国内经济高速发展，房地产市场逐步建立和发展。特别是98年房改之后，国内房地产市场正式建立，并迎来了高速发展的20多年十年。
2000年是我国第一年统计房地产投资总额，当年数额是4984亿，到2021年全国房地产投资总额增长至14.76万亿，增长近30倍。水泥产量方面，2000年全国水泥产量5.97亿吨，至23.63亿吨，增长3倍有余。
作为拉动水泥需求的“三驾马车”之一，房地产行业过去20多年时间的繁荣，有力的支撑了国内水泥市场需求，其市场占比达到35%左右。近年来，在部分区域水泥市场，房地产带来的水泥需求甚至占比达到50%左右。
不过，“成也萧何败萧何”，房地产的繁荣为水泥需求提供了强力支撑，但是随着房地产投资的下滑，水泥需求也将不可避免的步入下行通道。
房地产行业在低谷中挣扎徘徊的一年
2022年，房地产行业真正迎来的寒冬。
在“房住不炒”的整体基调下，金融政策加码叠加疫情反复，中长期住房需求动能减弱、市场信心不足等多重因素影响下，房地产行业面临前所未有的挑战。
房地产投资方面，1—11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%。
新开工方面，2022年1-11月，房屋新开工面积111632万平方米，下降38.9%。其中，住宅新开工面积81734万平方米，下降39.5%。单月新开工面积自4月起连续7个月同比下降超35%。11月新开工面积环比下降，绝对规模处2022年以来月度最低水平。
销售方面，根据统计局数据，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。11月末，商品房待售面积55203万平方米，同比增长10.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%，房地产市场销售未出现明显好转。

2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势 数据来源：中指数据CREIS
2022年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。据初步统计，2022年1-11月，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8%。
价格方面，2022年1-11月百城新建住宅价格累计涨幅为2015年以来同期最低水平。百城新建住宅价格累计上涨0.06%，较2021年同期收窄2.40个百分点。
二手住宅价格方面，2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌0.55%。
与此同时，2022年以来房企到位资金同比持续下降，1-11月各项资金来源同比均下降。1—11月份，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%。其中，国内贷款15823亿元，下降26.9%；利用外资66亿元，下降26.6%；自筹资金48994亿元，下降17.5%；定金及预收款44601亿元，下降33.6%；个人按揭贷款21870亿元，下降26.2%。
按照克而瑞的预计，2022年最终销售能过千亿的房企应该只有20家。而这一数字在2015年时为6个，2016年增至11个，到了2018年，在2017年16个的基础上再次翻番，一跃增至29个。一直到2020年千亿房企的数量增至历史顶点，2021年千亿房企数量与2020年持平，为43家。而今年的数量预计将“腰斩”。
土地出让方面，受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。2022年1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降37.6%、36.4%，绝对规模均处近十年同期最低水平。
2022年1-11月，各线城市住宅用地推出面积同比降幅在四成左右，二线城市降幅近五成。成交方面，1-11月，22城集中供地共成交1.3亿平方米（其中三批次已成交19城），较2021年下降52.8%，土地出让金1.6万亿元，较2021年全年下降39.1%。
城门失火殃及池鱼 水泥市场持续低迷
作为一种刚性去求的大宗工业产品，水泥市场需求的变化与房地产行业走势有着密切的关系。

过去十年，房地产投资增速与水泥需求增速基本保持一致

在房地产行业大发展期，为水泥需求提供了强力支撑，但是随着房地产行业态势的下行，水泥需求也受到明显的影响。
产量方面，国家统计局数据显示，2022年11月份，水泥产量19172万吨，同比下降4.7%；1-11月份，水泥产量195010万吨，同比下降10.8%，创下历史新低。
另外，从对全国各区域水泥市场调研情况来看，多数地区今年水泥需求跌幅超过15%，部分地区甚至达到30%。
受需求下滑影响，水泥行业产能过剩问题进一步突出，市场竞争压力不断加大。在2022年初，由于对需求下滑缺少足够的预期，加之市场持续低迷，包括珠三角、长三角在内的国内部分热门市场甚至爆发价格战。
进入下半年旺季以后，虽然各地水泥企业不断发布涨价通知，但是实际落实情况不佳。以河南为例，下半年以来，经历了多轮价格上调，幅度基本在50-60元/吨，但基本在发布涨价后不久便跌回原有水平。
当地企业表示，市场需求严重下滑是关键。郑州周边多家水泥企业表示，今年水泥需求下滑幅度超过20%。
全国水泥价格指数来看，虽然在上半年和下半年各有小幅回升，但整体呈现下行态势。截止到12月中旬，全国水泥价格指数CEMPI下跌43.32点，全国行情整体呈现“旺季不旺，淡季更淡”态势。

全国水泥价格指数CEMPI震荡下行